海淀区房产分析（三十一）--海淀房子如何选--北太平庄 #F0810_焦点热门

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前言

(资料图)

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昨天线下参加了水库的活动，讲了宏观上的东西，不能对外讲的那种，值得大家思考。后续我会单独整理出来，发出来必然喝咖啡。想要的就私聊吧！

正文

北京电影制片厂

这一篇写的是京藏高速以西，北三环以北，西土城路以东，知春路以南的区域，这属于典型的三区交界（朝阳、海淀、西城基本是按照环路和高速划分界限明确），

（1）北太平庄和马甸区域

北京电影学院

这里聚集了北京电影学院及北京电影厂，这里也是好多人成为明星梦开始的地方。铁道部党校也在这边。这里有有色金属研究院。整个区域东面是马甸公园，北面和西面是元土城遗址公园，并且有水系环绕。环境整体还是很不错的。前进小学和海淀民族小，这一片不算强学区。

第一梯队：（ 豪宅及终极改善 ）：无。

第二梯队：（ 刚需及刚需改善 ）：西土城路2号院（98年，1栋，108户，690W， 2000年交房的公房社区，独栋社区，两梯六户，18层，这里单层是电影厂，双层是交管局。维护的还是不错，楼道贴了砖的，单价10W+ ）。

西土城路2号院

北三环中路乙69号院（90年，1栋，94户，1470W-1495W， 经济适用房，小区是总参测绘局大院，门口是军人24小时站岗，安全感立马爆棚，小区绿化也不错，还是值得去看看，单价12W左右 ）。庚坊国际（05年，2栋，653户，340W-1110W， 人车分流，2栋楼社区，单价10W+，户型不是很好，典型塔楼社区 ）。

庚坊国际

花园路8号院（98年，5栋，418户，840W左右，属 于北京市教委和天然气公司单位福利分房，两栋塔楼单独管理，两梯八户 ）。

花园路8号院

北三环中路甲43号院（15年，1栋，180户，950W， 有研家属院，人车分流独栋小区，环境还是不错的，内部有塑胶跑道足球场，小花园 ）。

北三环中路甲43号院

北太平庄路2号院（又叫月华轩，97年-01年，2栋，346户，400W-1220W，）。月季园（94年，11栋，2326户，700W-820W， 钢混结构，公房社区，16年小区改造，换电梯和铺设路面，小区虽然大，但是交易的相对较少 ）。月季园甲7号（98年，1栋，120户，960W-1390W（ 复式），独栋社区，中国船舶单位分房，单价10W+，都是大户型（之前给领导们修建的），板楼社区 ）。

月季园

冠城北园（99年，5栋，843户，720W-3700W（ 复式），属于2000年的纯商品房，单价10W+，每栋楼都有安保，小区有水系，喷泉，绿化还不错，停车方便，地下和地上均可，塔楼，24小时热水，北面是公园，中科院大气物理研究所，1400W两室，1700W以上三室，3000W四室 ）。

冠城北园

冠城南园（98年，6栋，591户，1400W-2400W， 塔楼，人车分流，整个管理和北园相似，统一开发商，只是年代不同，水系环绕，绿化不错，旁边是马甸公园，单价12W+ ）。金澳国际（09年，3栋，1915户，210W-500W， 酒店式公寓，出租不错，买入还是避开 ）。

冠城南园

玉兰园（96年，3栋板楼，238户，520W-860W， 公房社区，紧邻公园，楼下停车，金澳国际后面，噪音还行 ）。

玉兰园小区及周边

第三梯队：（ 刚需户型及老破小 ）：黄亭子小区（84年，8栋，642户，460W-750W， 属于北影厂、音乐学院、电影研究院联合建设，3栋塔楼是有电梯，4栋板楼无电梯，单价10W+ ）。

黄亭子小区

北影小区（78年--99年，25栋，2547户，430W-1350W， 属于中影、统战部、国土资源部、中石化分房社区，单价10W+，这里面有塔楼，也有板楼，建设年代不同，新一点的单价12W+，户型塔楼确实一般，整个小区北面是公园，南面是中影厂，比较安静 ）。

北影小区

花园路5号院（56年，16栋，918户，510W左右， 属于央产房社区，小区交易房屋比较少 ）。种子公司宿舍（80年，2栋，187户，590W， 小区是两栋楼的单位福利分房社区 ）。北太平庄路27号院（86年，2栋，101户， 属于铁道部党校单位分房，已经完成改造，在党校内部，属于闹中取静 ）。

北太平庄路27号院

花园路14号院（84年，5栋，238户，590W-850W， 新影厂家属楼，低层板楼住宅，没电梯，一梯三户 ）。花园路18号院（96年，2栋，313户，600W-780W， 两栋楼小型社区，一半是新影，一半是工商银行单位分房，人员素质不错 ）。

花园路18号院

北三环中路67号院（58年，3栋，83户，610W左右， 中央新影单位分房，紧邻北三环，小型社区，噪音还是比较大的，房子确实老，从图中就看的出来 ）。

北三环中路67号院

北太平庄路（80年-85年，15栋，1042户（正好1M），510W-920W， 工行、物资局等单位公房社区，建设年代不同，由于单位不同，部分楼栋是单独管理 ）。北三环中路43号院（73年-89年-15年，36栋，3030户，450W-1050W， 这个小区是有研家属院，由于社区比较大，中间有绿化和停车，这里面有2015年建成的人车分流的小区，也是有研的单位宿舍，单价10W+ ）。

北三环中路43号院

电信宿舍（81年，2栋，216户，410W-720W， 电信局公房社区，低层板楼，无电梯，小型老旧小区 ）。七省办（90年，5栋，237户，530W-800W， 七省驻京办事处大院，属于公房社区，背后就是浙江驻京办，单价10W+ ）。钟表南园（85年，3栋，204户，710W-850W，公 房社区，单价10W+ ）。

钟表南园

中航宿舍（86年，1栋，78户，550W-570W， 独栋公房社区，单价10W+ ）。马甸西路（82年，1栋，54户，470W-680W， 属于表带厂福利分房，小区已经完成改造，独栋社区 ）。钟表北园（81年，3栋，142户，550W-600W， 钟表眼镜公司福利分房，板楼，无电梯，停车免费 ）

元大都城墙遗址

总结

这片区域西面和北面水系环绕， 西、北、南三面公园环绕，估计风水先生看了这里都要说这是块宝地（开玩笑，不要当真）。西面主要是北京电影学院、中央新影公司和铁道党校，周围的各个老小区，也基本是这些单位的福利分房，基本集中在八九十年代，单价基本在9W-11W之间，总价基本在800W左右，老一点的小区会少一点，稍微新一点的总价高一点。没有特别亮眼的小区，整体表现一般，缺少整个区域向上拉盘的小区。

蓟门烟树

东面区域主要有有色金属研究院的部分办公，及福利分房的小区（最新的就是2015年分房的独栋塔楼社区，人车分流）。这里也有钟表眼镜厂的单位福利分房，单价基本都在10W左右。也有中船和中航工业央企的单位福利分房。这里整体基本都是八九十年的老小区。这一片最亮眼的也就是冠城北园和南院，也可以理解为二期和一期，算是这里比较新一点的小区，单机11W+的部分塔楼，部分板楼。总价1300W以上，算是这一片的改善选择地。非要选这一片，米够的话，不妨去看看这两个小区。

整体三区交界，可买的房子不多，并且老房子居多，整体这个区域看重未来涨幅的情况，都不是很推荐。自住就可以选一下。尽可能按照之前写的选老小区的原则去选吧。

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（澎叔侃侃侃-2023.2.4）

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